2.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.

Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность регистрационной службы Министерства юстиции РБ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации.

Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные службы Министерства юстиции РБ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд. Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки . Участие органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем. Во-первых, орган может быть привлечен судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Во-вторых, орган может выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между физическим лицом и органом является жалоба.

В ходе исполнения решения суда может возникнуть ситуация, когда орган не по своей вине не сможет исполнить решение суда. Например, если по решению суда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен будет зарегистрировать право, то заявитель должен представить заявление, соответствующие документы, решение суда и т.д. Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сможет исполнить решение суда. Следовательно, из сложившейся ситуации есть два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения, выдавшему его органу. Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершить регистрационные действия, но ни слова не сказано об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что если судебное решение не страдает подобным недостатком, орган вправе в графе «документы - основания регистрации» указать только решение суда. Это позволит избежать вероятной ответственности за неисполнение судебного решения.

При регистрации перехода прав при продаже зданий возникает проблема, что наряду с государственной регистрацией здания должен быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Государство, регистрируя право, не просто признает его возникшим, но и подтверждает соблюдение закона в процессе приобретения права на недвижимость, гарантирует защиту этого права. Оно не может давать таких гарантий, когда невыясненным остается вопрос о том, имеет ли владелец здания право на землю. Поскольку от того, каково будет сообщение об этом, зависит и ответ о праве лица на здание. Невозможна и государственная регистрация сделок со зданиями, перехода прав на них без документов на земельный участок под ними.

При регистрации перехода прав на здание следует не только установить право продавца на землю, но и зарегистрировать переход этого права к покупателю. Лишь в этом случае состоится одновременная передача прав на здание и земельный участок. С учетом вышеизложенного недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним.

Договор купли-продажи является не единственным правоустанавливающим документом, служащим основанием для регистрации права. Среди оснований регистрации прав Закон выделяет и акт органа власти. Возникающие в этом случае проблемы также требуют своего анализа. В случае, если акт органов государственной власти и управления субъекта РБ, органов местного самоуправления издан в нарушении порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, он не может быть основанием для государственной регистрации прав.

Юридическое признание акта недействительным может быть осуществлено только уполномоченными на то органами и в порядке, предусмотренном законодательством, т.е. судом по установленной процедуре. В этой связи орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации прав. Из этого следует, что регистратор, обнаружив, что объект недвижимости был приобретен на основании незаконного распорядительного акта, не имеет права не только отказать в регистрации, но и обратиться с иском об отмене данного акта.

Создается очевидная коллизия. На практике этот вопрос решается по-разному. Ряд органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимают решение об отказе в государственной регистрации права на основании подобных актов. В то же время есть прецеденты, когда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратили отказывать в регистрации в связи с тем, что суды, в процессе рассмотрения споров, исходят из того, что пока данные распорядительные акты не признаны недействительными, орган юстиции не вправе отказывать в регистрации. Следовательно, орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен приостановить регистрацию и направить запрос в прокуратуру. Представляется, что в данной ситуации существует три варианта действия : недвижимое имущество государственная регистрация

1) прокуратура обращается с иском в суд, и «судьба» регистрируемого права зависит от решения суда;

2) прокуратура оставляет запрос без ответа, и после истечения установленных сроков приостановления регистрации и неполучения ответа на запрос регистрация должна быть проведена;

3) прокуратура дает ответ и орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в соответствии с ним.

Государственная регистрация в гражданском праве

Развитие рыночных отношений в России затронуло, практически, все сферы экономической жизни страны. В настоящее время недвижимое имущество является объектом активного гражданско-правового оборота...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

государственная регистрация право недвижимое имущество В соответствии с ГК РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Государственная регистрация прав проводится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным...

государственный регистрация сделка недвижимость С развитием рыночных отношений в нашей стране связано появление разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости...

Гражданско-правовые аспекты института государственной регистрации

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"...

Недвижимость как объект гражданских прав

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А...

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых...

Понятие недвижимости и сделок с ней

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения...

Порядок совершения нотариальных действий

Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации появилась одновременно с процессами приватизации государственного и муниципального имущества...

Сделки с недвижимостью

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...

Судебное решение как основание для регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время в России совершается все больше сделок с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества...

"Право и экономика", 2010, N 12

Единого мнения о природе акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - акт регистрации) ни в науке, ни в практике не имеется, что негативным образом влияет на правоприменение. Настоящая статья посвящена анализу существующих в юридическом мире позиций с целью выявления правильного подхода к акту регистрации.

Акт регистрации и ненормативный правовой акт

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ" (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о регистрации).

В литературе высказано мнение о необходимости отнесения акта регистрации к ненормативным правовым актам . Такая позиция встречается и в судебной практике (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2004 г. N Ф09-65/04-ГК, рекомендации Научно-консультативного совета при Пятнадцатом арбитражном апелляционном суде от 18 - 19 сентября 2008 г. (вопрос N 12) и др.).

Обычно ненормативный правовой акт оценивают как форму юридически властного волеизъявления полномочного субъекта государственной власти, адресованного определенному лицу (лицам) и направленного на возникновение, изменение или прекращение для него (них) правовых последствий.

Рассмотрим, имеются ли у акта регистрации признаки ненормативного правового.

Ненормативный правовой акт имеет распорядительный характер, содержит юридически-властное предписание, запрет или дозволение субъекта исполнительной власти, обязательное для адресата . В то же время орган, регистрирующий права и сделки в отношении недвижимости (далее - Росреестр), самостоятельно не может устанавливать права частных лиц, формировать содержание регистрируемого права, отменять акты регистрации. Запись о регистрации права (сделки) не является ни предписанием, ни запретом, ни дозволением.

Всякий ненормативный правовой акт имеет текст определенного содержания, но акт регистрации такового не имеет. При этом ч. 2 ст. 199 Арбитражного процессуального кодекса РФ требует предъявить текст ненормативного акта при обжаловании в суд. Некорректным является утверждение о том, что формальным выражением регистрации как ненормативного правового акта является свидетельство либо регистрационная надпись : они не включают властного распоряжения, регистрирующий орган лишь отображает то, что происходит в гражданских правоотношениях. Наиболее ярко это проявляется при правоподтверждающей регистрации, даже по времени не совпадающей с возникновением регистрируемого права.

Проведенная регистрация прав удостоверяется свидетельством (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Со свидетельством законодатель не связывает никаких правовых последствий, считая его лишь доказательством регистрации. Именно поэтому свидетельство о регистрации выдается только по ходатайству правообладателя (п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ; далее - ГК РФ).

Несоблюдение содержащихся в ненормативном правовом акте предписаний влечет наступление ответственности виновной стороны . Ненормативный акт может быть нарушен только адресатом акта, которого у акта регистрации не существует (см. ). Нарушение возможно лишь в отношении зарегистрированного права . В данном случае речь будет идти о нарушении гражданско-правового характера.

В случае несогласия с ненормативным правовым актом его адресат вправе обжаловать акт в административном порядке. Такой возможности в отношении акта регистрации не существует.

Итак, акт регистрации прав на недвижимость и сделок с ней не имеет признаков "ненормативного правового".

Акт регистрации и передача вещи

Правило римского права о переходе права собственности на вещи с момента передачи (traditio) после введения вотчинной системы сохранило свое действие лишь в отношении движимых вещей. Моментом возникновения права на недвижимость стало внесение записи в поземельную книгу. В связи с этим возникает вопрос о соотношении передачи движимой вещи и регистрации прав на недвижимую, а также о значении передачи недвижимости.

Как было отмечено в юридической литературе, "при последовательно проведенной вотчинной системе не остается места целой теории вещного права; ее заступают два существенно различных раздела: право движимостей и право недвижимостей. Из права недвижимостей вместе с традицией исчезает и юридическое владение" (см.: Цит. по ). Таким образом, владение недвижимостью отождествляется с книжной записью.

Фактически такую же позицию (возможно, незаметно для самих себя) занимают те авторы, которые считают, что передача недвижимости является (должна являться) необходимым элементом состава возникновения права на недвижимость и должна предшествовать регистрации . Сторонники данного подхода полагают, что аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Так, указано, что "правило традиции сохраняется в том смысле, что предметом регистрации является передача вещи, поскольку стороны не связали переход собственности с иным юридическим фактом" . Полагаем, такая позиция некорректна (de lege lata) и нецелесообразна (de lege ferenda) . Мысль о том, что объектом регистрации передача является в связи с отсутствием возможности обнаружить иной подходящий объект, не имеет законодательного подтверждения: по ст. 131 ГК объектом регистрации являются, в частности, вещные права на недвижимость. Ссылка на ст. 556 ГК в качестве обоснования позиции о передаче недвижимости как элементе сложного состава возникновения права на недвижимость некорректна, так как в этой статье говорится о правилах передачи недвижимости (оформление передаточного акта и т.п.) и даже не упоминается о регистрации.

Закон не содержит правила о регистрации передачи недвижимости. Полагаем, что и введение такой нормы нерационально. Как регистрирующий орган мог бы установить факт передачи объекта? Сторонники критикуемой позиции считают, что определиться в этом вопросе можно на основании передаточного акта. Но в таком случае передаточный акт "становится способом передачи владения. Это означает, что владение недвижимостью переносится одной лишь волей (solo animus) , а не реальной передачей фактического господства. Ведет же подобный подход к тому, что и само владение недвижимостью из хозяйственного господства превращается в книжное право" .

В реальности существование записи о праве собственности в реестре - далеко не то же самое, что владение объектом. "Владение как экономическая категория - это хозяйственное господство лица над вещью; правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства над вещью" . Владение как правомочие в составе права собственности появляется в момент регистрации права, но владение как факт не всегда совпадает с наличием записи в реестре. Конечно, владение движимыми и недвижимыми вещами проявляется по-разному: "отношение к нам движимости, которое создает фактическое состояние владения, заключается по общему правилу в том, что мы придаем ей известное положение в пространстве относительно себя; наоборот, для того, чтобы создать подобное отношение к себе недвижимости, мы сами должны... принять известное положение относительно ее в пространстве" .

Различные способы установления владения вещами не отменяют возможности такового для недвижимости в принципе.

Сложность установления факта владения недвижимостью привела к возникновению системы регистрации прав, и владение недвижимостью утратило значение признака собственности . Не более того. Приравнивать значение передачи движимой вещи и регистрации права на недвижимость обосновано лишь в вопросе о моменте возникновения права и недопустимо при определении факта владения вещью.

Характерно, что в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ), более столетия знающем регистрационную систему прав на недвижимость, нормы о владении предпосылаются нормам о правах на любые вещи (книга 3). О невозможности отождествления владения недвижимостью и записи о правах на нее свидетельствует также принципиальная допустимость (в Германии) посессорных средств защиты, направленных на охрану фактического (а не "книжного") владения недвижимостью.

Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю "считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче" (п. 1 ст. 556 ГК РФ; выделено мной. - А.Ш. ). Во-вторых, передача - начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости - это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником).

Итак, наличие в ЕГРП записи о регистрации прав на недвижимость не означает, что правообладатель является владельцем объекта; передача недвижимости имеет самостоятельное правовое значение.

Акт регистрации и вещный договор

Понятие вещного договора отсутствует в российском законодательстве. Что касается доктрины, то точки зрения исследователей разделились: одни считают вещные сделки институтом исключительно германского права , другие пытаются обосновать наличие такого института в российском праве . В большинстве своем сторонники выделения вещных сделок относят к таковым традицию (передачу) движимой вещи, так как именно с момента традиции возникает по общему правилу право собственности на переданную вещь (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Признание передачи вещной сделкой имеет далеко идущие последствия при проведении аналогий со сферой недвижимости. Так, в распорядительной вещной сделкой "предлагается считать соглашение сторон о переходе (установлении) вещного права (заявление сторон о переходе права) и акт государственной регистрации" (выделено мной. - А.Ш. ).

Насколько обоснованна такая позиция?

В Риме традиция рассматривалась как способ приобретения права собственности путем передачи одним лицом другому фактического владения вещью с целью передачи права собственности на эту вещь; традиция оценивалась как договор .

Первоначальная разработка учения о вещных сделках принадлежит перу Савиньи. Специфика германской модели перехода права собственности по сравнению с римским правом заключается в вынесении волевого момента (согласование воль субъектов о переносе права) за рамки традиции и абстрагировании его от обязательственной сделки. Традиция стала трактоваться как особый юридический факт (фактические действия), который лишь при наличии вещного договора приобретает особое правовое качество юридического поступка. Тем самым основной акцент был перенесен с традиции на вещный договор, а традиция стала выполнять требования публичности в вещной сделке. Как писал Савиньи, "вещный договор в плане своей действительной силы и правовых последствий должен быть, с одной стороны, отвлечен от действительности лежащей в основе сделки, а с другой - обособлен и от самой традиции" (см.: Цит. по ). Для передачи права собственности в Германии соглашение о переходе вещного права должно быть дополнено актом передачи движимой вещи (внесение в поземельную книгу записи - для недвижимости) . Передача (запись в поземельную книгу) - это и условие действия вещного соглашения, и часть юридического состава в основании возникновения права собственности.

Как полагает один из специалистов, "отличие российской системы перехода права собственности по договору от германской, состоящее в том, что первой неизвестно какое-либо особое соглашение о передаче собственности, отделенное, подобно германской Einigung, от передачи вещи (соглашение, конечно, имеется, однако оно имманентно самой традиции как согласованному действию) , равно как неизвестен ей принцип абстрактности вещного договора, отнюдь не препятствует использованию германских категорий распорядительной и вещной сделки также и в российском праве" (выделено мной. - А.Ш. ).

Такое мнение спорно. Наличие "соглашения" в передаче согласно российскому праву автором не доказано . Российское законодательство не позволяет рассматривать передачу как соглашение о передаче владения и (или) собственности. Гражданский кодекс РФ "не знает отдельного права владения, и потому стороны не могут договориться о его переносе или установлении. Владение является фактическим отношением, хозяйственной властью, а потому преемство во владении невозможно" . Невозможно также обнаружить в Гражданском кодексе РФ обоснование передачи как договора о переносе права собственности. Пункт 1 ст. 224 ГК РФ определяет передачу как вручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. "Закон не определяет сущность передачи вещи как способа перенесения права, не разрешает вопрос о ее правовой природе" .

Согласно § 929 ГГУ "для передачи права собственности на движимую вещь необходимо, чтобы собственник передал вещь приобретателю и они оба были согласны, что право должно перейти " (выделено мной. - А.Ш. ). В российском праве для перехода права собственности необходимы другие условия: действительный обязательственный договор об отчуждении (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и передача вещи (ст. ст. 223, 224 ГК РФ). Это различие не позволяет признать передачу в России аналогом германского вещного договора. В отношении недвижимости также имеет место существенное отличие. Согласно § 873 (1) ГГУ "для передачи права собственности на земельный участок...необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу ..." (выделено мной. - А.Ш. ). В России для перехода права собственности на недвижимость необходимы: действительный обязательственный договор (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и регистрация права в ЕГРП (ст. 131, п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отличие от российских правил суть конструкции перехода права собственности по германскому праву строится именно на принципе абстрактности вещного договора, на отсутствии связи между ним и обязательственной сделкой.

Существует мнение, что использование принципа разделения обязательственной и вещной сделок никоим образом не увязано с "не столь счастливой" идеей абстрактности вещных договоров . Однако смысл теории Савиньи заключался не в отделении вещной сделки от обязательственной в связи с различием в порождаемых ими последствиях, а именно в том, что перенос права находил свое обоснование в вещной сделке и не зависел от обязательственной . Вместе с тем российская передача приводит к переходу права собственности только при действительности обязательственной сделки. Немаловажно также, что общее правило о переходе права собственности в момент передачи в Российской Федерации диспозитивно: переход права может состояться и в момент заключения договора, и в момент оплаты, и т.д. (п. 1 ст. 223 ГК РФ). В такой ситуации передача явно не переносит права собственности. Возможности изменить момент перехода права собственности по воле сторон договора ГГУ не предоставляет.

По мнению российского ученого, для российского права это не меняет дела, ибо передача в любом случае имеет вещно-правовой эффект: владелец обретает возможность защищаться вещно-правовыми средствами (ст. 305 ГК РФ). Но суть учения о вещных сделках по германскому праву заключается в переходе в результате заключения вещной сделки именно вещного права . Савиньи "исходил из того, что необходимо отделить из сферы каузальной сделки "вещную" волю, т.е. волю сторон о передаче вещи в собственность..." .

Даже если гипотетически допустить возможность выделения воли, направленной на переход вещного права , с тем, чтобы сделать ее центром вещной сделки и доказать существование последней в Российской Федерации, невозможно с таким же успехом выделить волю, направленную на передачу фактического владения, так как оно правом не является. Вряд ли можно признать предметом вещной сделки "передачу возможности вещно-правовой защиты". Защита дается владельцу на основании закона .

Характерно, что в Германии для исполнения договора аренды достаточна передача вещи на основании обязательственного договора, поскольку не возникает вещного права . При этом и в Германии аренда имеет "вещно-правовые признаки", например, право следования в отношениях найма жилья (§ 566 ГГУ); арендатор имеет возможность защищаться посессорным иском (§ 861, 869 ГГУ). Все же передача владения рассматривается в Германии не как сделка, а как правовое поведение (Rechtshandlung), поэтому нормы о сделках к ней неприменимы .

Важно, что в Российской Федерации выражения воли на передачу в самой сделке достаточно: ни дух, ни буква закона не требуют повтора этого действия "при передаче". Именно поэтому к передаче вещи со ссылкой на наличие обязательства можно понудить через суд (ст. 398 ГК РФ), что по общему правилу невозможно применительно к заключению договора, так как свобода договора является принципом гражданского права. Зависимость перехода права собственности от действительности обязательственной сделки проявляется и в необходимости ссылаться на ее недействительность при применении реституции.

Наиболее ярко ошибочность рассматриваемого подхода проявляется при анализе перехода права собственности на недвижимость. "Вещной сделкой", лежащей в основании перехода права собственности на недвижимость, по-видимому, следует признать заявление о регистрации права и (или) акт регистрации <1>.

<1> Заявление о переходе права и акт регистрации считает вещной сделкой при переходе прав на недвижимость Е.А. Баранова.

Однако включение публичного акта регистрации в понятие сделки некорректно, поскольку регистрация является внешним по отношению к сделке актом, совершается не стороной сделки, никак не может повлиять на содержание сделки. Подача заявления о регистрации также является действием административного характера, лишь запускающим регистрационную процедуру. Было верно отмечено, что заявление в регистрирующий орган "относится к процессуальным действиям, но никак не к разряду волеизъявления при заключении сделки" . Характерно, что в Российской Федерации переход права собственности на недвижимость может произойти без совместно подаваемого в регистрирующий орган заявления. При подписании нотариального договора об отчуждении недвижимости регистрация права возможна без дополнительных действий сторон - путем подачи заявления о регистрации нотариусом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Закон предоставляет возможность внести запись о регистрации по судебному решению об удовлетворении иска о регистрации, поданному против стороны сделки, уклоняющейся от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Все эти действия происходят на основании обязательственной сделки.

Вещный договор в Германии считается сделкой, к которой применимы общие положения ГГУ о сделках , в том числе нормы об оспаривании. Это должно означать применительно к конструкции "российских вещных сделок" возможность оспаривания по правилам о недействительности сделок заявления о регистрации и (или) акта регистрации . Но это абсурдно именно в силу публично-правовой природы последних.

Изложенное подрывает позицию о существовании вещных договоров в российском праве и свидетельствует о невозможности квалификации заявления о регистрации прав на недвижимость и (или) акта регистрации прав как вещной сделки.

* * *

Каким образом оценивать акт регистрации?

Несмотря на то что указанный акт нельзя признать "ненормативным правовым", его следует квалифицировать как публично-правовой (административный), поскольку он принимается в недрах публичной отрасли права государственным органом. Однако административные акты необходимо разделять на акты распорядительного характера, устанавливающие, изменяющие, отменяющие права и обязанности конкретных лиц ("ненормативные правовые акты" в соответствии с их традиционным определением), и акты, не вызывающие таких последствий. В литературе была приведена точка зрения одного из специалистов, который справедливо различал акты оперативного управления, которые служат средством организации и направления гражданско-правовых отношений, предопределяющие существо и содержание порождаемых ими последствий, и административные акты государственного контроля, которые служат средством выражения государственного отношения к тем или другим гражданско-правовым связям, складывающимся вне инициативы данного органа управления, содержание которых определяется в соответствии с законом самими сторонами гражданского правоотношения . Достаточно точной для обозначения второй группы актов представляется характеристика их как легализующих. Легализация определяется обычно как придание юридической силы какому-либо акту, действию <2>. К юридическим фактам легализующего характера можно отнести также регистрацию юридического лица, регистрацию эмиссии ценных бумаг и т.п.

<2> См.: Большой энциклопедический словарь // www.academic.ru/misc/enc3p.nsf/ByID/NT0002B2FA; Юридический словарь // dic.academic.ru/dic.nsf/lower/15820.

Легализующий характер акта регистрации выражается в следующем. Лица, подающие документы на регистрацию, заранее совершают все от них зависящие действия для возникновения гражданского права, обременения, сделки. Но регистрируемое право, обременение появляется, а сделка порождает правоотношение, только если государство с этим согласится, признает законность возникновения регистрируемого объекта, легализует его. Для редких случаев регистрации правоподтверждающего характера (например, регистрация права на имущество, приобретенное в порядке наследования) легализующее значение акта регистрации права проявляется в подтверждении права государством и обеспечении возможности осуществления этого права.

Итак, акт государственной регистрации прав, обременений и сделок в отношении недвижимости - это юридический факт, являющийся административным актом легализующего характера для регистрируемых объектов (прав, сделок, обременений) .

В литературе иногда приводятся мнения о том, что, хотя права на недвижимость возникают с момента регистрации, "но не на ее (регистрации) основании, основанием права являются некие иные юридические факты" . Например , сделки. С приведенной точкой зрения сложно согласиться. Точнее, регистрацию прав квалифицировать как самостоятельный юридический факт сложного юридического состава - основания для возникновения прав на недвижимость, поскольку по общему правилу без такой регистрации право возникнуть не может.

Список литературы

1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 26.
2. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.
3. Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1.
4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 196.
5. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 452.
6. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
7. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение проблемных вопросов применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4.
8. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008.
9. Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник ВАС РФ. 2008. N 4. С. 28.
10. Толстой Ю.К. Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962. С. 149.
11. Юшкевич В.А. О приобретении владения по римскому праву. М., 1908. С. 93, 94.
12. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 5 - 26.
13. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.
14. Бекленищева И.В. Понятие гражданско-правового договора (сравнительно-правовое исследование): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 17.
15. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2008. Т. 1. С. 443. (Автор главы - Крашенинников Е.А.)
16. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Зерцало, 2007. С. 93.
17. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004.
18. Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: C.H. Beck, 1999.
19. Тузов Д.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 8.
20. Васильев Г.С. Передача движимой вещи // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12.
21. Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2. uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
22. Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С. 322.
23. Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
24. Шапп Я. Система германского гражданского права. М.: Международные отношения, 2006. С. 98 - 100.
25. Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
26. Венкштерн М. Основы вещного права / Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии // М.: БЕК, 2001. С. 193.
27. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 183.
28. Коршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

А.В.Швабауэр

Адвокатского бюро

"Егоров, Пугинский,

Афанасьев и партнеры",

специалист

по гражданскому праву,

гражданскому и арбитражному процессу

Введение

Заключение

Литература и НПА

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрелиособую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующеезначение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость отсоблюдения требований о регистрации ставится возникновение правасобственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется, когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст. 234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их четком разграничении.

К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона.

В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия

или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты .

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.

Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа .

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона . Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной

регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами

недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом. Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, арендыили иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора .

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенностьпри наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный эффект" .

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежностьсовершения.

В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной недвижимостью). Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей.

В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Иными словами, все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость) должны предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи в реестр лицу, осуществляющему регистрацию. В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права лучше, чем кто-либо.

Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто, вопрос о записи может быть разрешен в судебном порядке. На регистрирующий орган ложится только обязанность надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с точки зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен длительный период осуществления регистрационных действий, особенно если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается в суде.

В Испании защита от ошибочной записи в реестре достигается иным способом: на регистратора возлагается обязанность составлять и вносить регистрационные записи, он же несет ответственность за возможный ущерб, если эта запись неверна. Таким образом, регистратор, выполняя свои служебные обязанности, а именно осуществляя экспертизу представленных ему на регистрацию документов, выступает при принятии решения о совершении регистрационных действий как защитник закона.

В Германии "для передачи права собственности на недвижимые вещи (или установление залога в отношении недвижимости) необходим публичный акт - запись в особой Поземельной книге", так как, согласно § 873 Германского гражданского уложения (ГГУ), любое изменение правового состояния недвижимости требует регистрации в поземельной книге, а также наличия согласия всех сторон, чьи права на данное недвижимое имущество затрагиваются. Иными словами, для осуществления волеизъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде формального акта публичной власти - внесение регистрационной записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения недвижимости.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно

ГГУ, построена на следующих принципах:

а) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ);

б) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл.1 абз.1 § 3 Положения о поземельной книге)

в) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз.1 § 13 Положения о поземельной книге);

г) достоверности поземельной записи, т.е. внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению (§ 892-894 ГГУ);

д) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше (§ 879 ГГУ).

Все вопросы, связанные с регистрацией указанных прав, регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах, принятым 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.

В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения. Они независимы при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость. В этом реестре регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки, здания и сооружения. Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений .

Институт поземельной книги в Германии основывается на принципах:

а) публичного доверия поземельной книге;

б) ограниченной доступности ее содержания;

в) осуществления регистрации на основании ходатайства;

г) платности.

Регистрация земли в поземельной книге производится по заявлению любого лица, право которого затрагивается такой регистрацией либо в пользу которого она осуществляется (§ 885 ГГУ). Если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение, то регистрация может производиться нотариусом от имени лица, право которого затрагивается такой регистрацией (§ 313 ГГУ). Кроме того, для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура. Решение оформляется отдельным документом, требующим нотариального удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их уполномоченных представителей (§ 925 ГГУ).

Согласно § 883 ГГУ, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах отчуждения недвижимости. Данная запись позволяет покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость. Распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно. Система поземельной записи обеспечивает в Германии высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной недвижимостью.

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках (1861 г.), устанавливающим новые подходы к регистрации. В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом общественных интересов крупные регистрационные округа могут делиться на несколько небольших округов (так происходит, например, в Мадриде, Барселоне).

Реестр собственности ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции Испании (ст.238 Закона об ипотеках). Регистрационную запись в Реестре собственности можно определить как "выписку, проделываемую регистратором собственности, после юридической квалификации: из содержания документов, подлежащих регистрации, всего того, что представляет юридическую значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь на содержании реестра". Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности. Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологической последовательности. Таким образом, регистрационный лист фиксирует процесс перехода прав на недвижимость. При этом последний правообладатель является единственно законным, и каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны, ничтожны в силу наличия записи о регистрации в Реестре собственности.

Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упоминавшегося принципа: все, что записано в Реестре собственности, является верным и законным, так как зарегистрировавший свое право на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме, в котором они внесены в Реестр собственности. Информация Реестра относительно прав на недвижимость, а также ограничений и обременений открыта для заинтересованных лиц.

Испанская регистрационная система, согласно Закону об ипотеках, придерживается

следующих основных принципов:

а) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

б) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист (ст.8, 243);

в) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре права на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст.20);

г) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в Реестре собственности (ст.17);

д) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право (ст.25);

е) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее (ст.23, 24).

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной, однако она довольно эффективна, так как собственник этой недвижимости не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимость - это самое надежное средство обеспечения возврата кредита) без регистрации ипотеки в Реестре собственности. Предварительным условием регистрации ипотеки в Реестре собственности является обязательная регистрация закладываемого права собственности на недвижимость.

С учетом переходного периода в полном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности была введена в Испании в 1944 г.

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, являющихся сторонами в сделке; соответствия сделки действующему законодательству.

После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, либо о ее несоответствии. В первом случае производится регистрация права в Реестре собственности, во втором - отказ в регистрации. Решение регистратора может быть обжаловано.

Дополнительной гарантией законности сделок является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности. Мировой опыт показывает, что без введения определенного элемента обязательности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал, и полная регистрация всех земельных участков, весьма вероятно, никогда не будет завершена. Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижимость проведены и закреплены с одинаковой последовательностью. Идеальная регистрационная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, гарантировать надежность и точность данных, не отсылать к содержанию предыдущих сделок для ознакомления с последними записями в реестре. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью.

На наш взгляд, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это правоудостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (п.1 ст.2).

На правоудостоверяющий характер государственной регистрации указывают п.3 ст.131 ГК РФ и ст.14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.

О том, что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера, свидетельствует абз.3 п.8 ст.12 Закона о регистрации, который гласит: "При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ". Однако можно согласиться с Н.А. Сыродоевым, который полагает, что упомянутый приоритет правоустанавливающего документа над записью в Едином государственном реестре прав при несоответствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридической конструкции и об отказе его от однозначной позиции в данном вопросе. Противоречивость является одним из существенных недостатков названного Закона о регистрации.

Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде симбиоза двух регистрационных систем: регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение.

Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжения им. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться .

Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты.

Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом.

О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики.

Фирма организовала строительство топливно - раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья. Заключив договор с местной администрацией на аренду земли на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди строительства, которая была завершена очень быстро, и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов: административно - бытовое здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией. После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно - раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 2 п. 4), фирма обратилась в местное представительство Московской областной регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно - раздаточный комплекс.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей, так как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные пути, земля на правах аренды . Кроме того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д.

Данные проблемы стали предметом обсуждения со специалистами Московской областной регистрационной палаты. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст. 134 ГК РФ. Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно - раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно - раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом.

На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца, и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы: два свидетельства на право собственности! Почему два? Да потому, что за прошедшее время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению. Так, в единое свидетельство вошли объекты, составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов: административно - бытовые здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, основной и резервный резервуарные парки, сливная и наливная эстакады, насосная с навесом, - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным ее дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.

Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам.

Более того, анализируемая дефиниция, думается, не вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права. В то же время представляется недопустимым смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. Данный вывод следует из сопоставления п. п. 1, 2 ст. 8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Не может регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок.

В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.

К сожалению, ГК РФ обошел вниманием данную проблему, в связи с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость. Попытки возложить названные выше функции юридического контроля на учреждения юстиции, как предусмотрено в Федеральном законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями. Создание подобного контроля вызывает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская, что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимости регистрации для возникновения прав на недвижимость. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

К подобным исключениям можно отнести положения п. 4 ст. 218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса .

Другим исключением, на наш взгляд, являются положения ч. 1 ст. 341 того же Кодекса, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге .

Названный перечень исключений может быть дополнен. Так, в частности, ждет своего судебного разрешения вопрос о моменте возникновения прав на недвижимость, основанных на нормах закона. Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Кроме того, право залога на недвижимость в силу закона возникает и при регистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч. 1 ст. 587 ГК РФ. С нашей точки зрения, возникновение подобных прав должно быть связано с моментом их государственной регистрации, что объясняется необходимостью обеспечить унификацию принципа закрепления прав и обременений недвижимости, а также ограничить возможность неоправданногорасширения перечня исключений из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК РФ. В связи с изложенным, представляется, что договор купли-продажи, в котором предусмотрена оплата недвижимости в кредит, попадает в поле зрения государственной регистрации в качестве основания для возникновения вещного права - ипотеки, хотя в иной ситуации (за исключением, когда объектом выступает жилой дом или помещение) он на регистрацию не предоставляется.

Также остается открытым для теории права вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст. 546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Названная норма права, устанавливая момент, с которого наследуемое имущество признается принадлежащим наследнику, в то же время не указала, на каком вещном праве базируется эта принадлежность: на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве доверительного управления и т.д. Использование для уточнения позиции законодателя иных норм гражданского права также не позволяет прийти к исчерпывающему выводу.

Так, возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ и ст. 548 ГК РСФСР. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во-втором - предусматривает, что в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

В качестве оппонента названным правовым нормам выступает ст. 549 ГК РФ, которая говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущество или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст. 131 ГК РФ.

Указанный пробел законодателя в отношении четкого определения момента возникновения права собственности при наследовании должен быть разрешен в нормах раздела "Наследственное право" третьей части ГК РФ.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК РФ, необходимо отметить следующее. Подобные последствия должны быть снижены посредством неукоснительного выполнения требований ст. 131 ГК РФ, которая обязывает всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должно быть поставлено в зависимость от момента внесения соответствующих данных об этих правах в реестр. Таким образом, без государственной регистрации прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему имущества.

В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре. По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ. Представляется, что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими положениями ГК РФ, регулирующими оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации. Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Заключение

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы.

Хотя российская система регистрации недвижимости во многом переняла основополагающие положения систем регистрации Германии и Испании, а также перекликается с дореволюционным опытом России по созданию Вотчинного устава,

но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом. В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

М.С. КАЛИНЫЧЕВА, аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

М.С. КАЛИНЫЧЕВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России


До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
До 1997 года в Российской Федерации существовал весьма хаотичный порядок оформления прав на недвижимость: не было единого информационного ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и перехода прав на нее на территории России. Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ обладает целым рядом юридических признаков.
Под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Следовательно, частью жилого помещения нельзя признать часть комнаты, неизолированную часть квартиры, иными словами - угол. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Возможно, под частью дома или квартиры следует понимать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. ЖК РФ не содержит четкого понятия, что есть часть недвижимого имущества. В ст. 16 он дает определение понятиям «жилой дом», «квартира», «комната», однако не разъясняет понятия «часть жилого дома» или «часть квартиры».
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
Статья 16 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень жилых помещений. Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А.А. Титов отмечает, что «жилище в этом аспекте - место на территории России... некий “домашний очаг”, защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. <...> В России жильем до сих пор являются помещения, которые в некоторых развитых странах не признаются таковыми. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта.
Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...».
Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.В. Халдеев, который подчеркивает, что «категория “жилище”... по своей правовой природе не нуждается в установлении аналогичных (жилому помещению) критериев». А.В. Халдеев высказывает мнение о том, что категория «жилое помещение» было введено в жилищное законодательство для реализации закрепленного Конституцией РФ права на жилье. Термин «жилое помещение» непосредственно используется в правовом регулировании гражданского оборота. А.В. Халдеев подчеркивает: «Введение дополнительных требований к жилищу как к объекту основных прав человека привело бы к значительному сужению сферы действия всеобщих конституционных гарантий... В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...».
Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: «жилище» и «жилое помещение». Однако нет ответа на вопрос, какие отношения применимы к таким объектам, как юрта, яранга, вагончик, барак, если такие объекты с точки зрения понятия «жилище» реализуют право граждан на жилье, а с другой стороны, не относятся к жилым помещениям и, следовательно, отношения, возникающие при их использовании, не регулируются жилищным правом.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости».
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. п., стоит достаточно остро. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище. При вынесении судебных актов судами не исследуются вопросы наличия другого жилого помещения у выселяемого лица, что может привести к вынужденному бродяжничеству, к жизни «на улице». Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Однако на сегодняшний день, к примеру, в Москве невозможно подобрать надлежащее жилое помещение за короткие сроки и по приемлемой цене, что фактически вынуждает человека покидать выселяемое помещение «в никуда». Выселение из вагончика, барака и т. п. помещений возможно и в отсутствие выселяемого лица. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК РФ), однако это остается лишь на усмотрение суда.
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны - законом указанного вещного права не редусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации. Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
1 См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005.
2 Титов А.А. Комментарий к ЖК РФ. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
3 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище». Теоретические и практические аспекты. 2005 // Там же.
4 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения. 2005 // Там же.
6 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. 2006 // Там же.
7 См.: Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Там же.
8 См.: Письмо МНС России от 27.04.2001 № ВТ-6-04/350 «О разъяснениях по применению изменений и дополнений № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий”» // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2001. № 7.