Категория земельного участка. Виды и категории земельных участков. Какие бывают категории земель и виды разрешенного использования земельного участка? Категории земель и их назначение

В земельных правоотношениях термин «земля» используется для обозначения обособленного участка поверхности, то есть земельного участка.

Главным принципом их использования является соблюдение целевого назначения такого участка.

Все участки подразделяются на семь категорий, каждая из которых имеет особые параметры , свойственные только ей, код, назначение и разрешенные виды использования.

Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.

Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс .

Принадлежность к определенной категории определяет:

• правовой режим участка;
• его назначение;
• разрешенные виды использования внутри самой категории: основные и дополнительные.

Собственник не может самовольно их изменить . Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.

Количество видов и их описание

Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса . Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:

• сельскохозяйственные;
• населенных пунктов;
• промышленного и иного специального назначения (транспорта, разных видов связи, обороны и безопасности и т. д.);
• особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• земли запаса.

Рассмотрим их для наглядности не в виде таблицы, а на диаграмме.

Сельскохозяйственного назначения

Лесные угодья изъяты из гражданско-правого оборота . Возможно только временное использование на условиях:

• аренды;
• концессии;
• бесплатного пользования.

Все леса делят на три категории, с отнесением к которым связывают возможность той или иной хозяйственной деятельности на их территории.

Водного фонда

К землям водного фона отнесены участки, на которых размещаются:

• непосредственно сами водные объекты;
• их охранные зоны;
• полосы отвода;
• охраняемые водозаборные зоны;
• разнообразные гидротехнические сооружения.

Правовой режим таких территорий устанавливается Земельным и Водным кодексами . Отведение участков, занятых водоемами, не предусмотрено.

Для примыкающих в ним участков дозволенными способами использования будут :

• строительство сооружений, обеспечивающих потребность в воде населения и хозяйства;
• их эксплуатация.

Запаса

В запас попадают те земли, для которых:

• не установлено целевое назначение;
• право на использование было прекращено по соответствующим основаниям.

Собственниками таких участков является государство или муниципалитет .

По заявкам граждан или организаций эти земли могут быть:

• переведены в одну из других категорий;
• переданы в собственность или аренду.

Коды

Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, имеет уникальный код, которым зашифрованы его категория и целевое назначение. Существует специальный справочник , оформленный в виде таблицы, где каждая категория и подкатегория обозначена соответствующим цифровым кодом :

1. Так, имеют код 003001000000. Для того, чтобы выделить внутри этой категории отдельные виды, вместо двух последний нулей ставится номер подкатегории.
2. Пашни, сенокосы, сады и прочие сельхозугодия имеют код 003001000010.
3. скрываются за обозначением 003002000000. А участки, выделяемые под жилищное строительство гражданам (ИЖС) зашифрованы как 003002000050.
4. А вот такой код как 003002000100 обозначает прочие земельные участки, не отнесенные явно к одной из своих категорий.
5. Используются коды, в частности, при налогообложении. Для земель разных категорий предусмотрен разный размер земельного налога.
6. Зная к какой категории относится участок, можно определить его код, равно как и наоборот.

Сделать это может не сам собственник, а только компетентный орган власти , и только если в законе нет прямого запрета на такое действие. Например, как случае с землями ООПТ.

Собственник земли, желающий изменить ее целевое назначение, обращается в местный орган исполнительной власти с ходатайством.

При отсутствии препятствий к выполнению перевода такая просьба будет удовлетворена , а в земельный кадастр будут внесены необходимые изменения.

Типичным примером такой процедуры является выделение земель под ИЖС из муниципальной собственности.

Граждане могут просить передать им как уже существующий, то есть выделенный участок, так и часть сельхозугодий.

При положительном решении выбранный участок переводится в пригодную для индивидуального строительства категорию и уже в таковом качестве ставится на кадастровый учет .

Иногда для изменения назначения земель такое ходатайство не требуется . Так происходит, например, при расширении населенных пунктов, когда в категорию земель поселений попадает часть сельхозугодий или лесных насаждений.

Но, в любом случае, необходим нормативный акт органов местной или федеральной власти, которым данный переход фиксируется и легализуется .

Полезное видео

Узнайте подробнее о том, сколько существует категорий земель, чем они отличаются, а также какие существуют из данного видео:

Подведем итоги

Такие государственные мероприятия, как учет всех земельных участков, разделение их на категории, установление ограничений на использование и пр., преследуют важную цель - охрану ценного природного ресурса , количество которого по объективным причинам ограничено.

Нарушение установленных законом предписаний будет иметь для собственника ряд неприятных последствий . Самым легким из них будет штраф. Самым суровым - лишение собственности, то есть изъятие участка в пользу государства .

Подобные меры также свидетельствуют об особом внимании властей к сохранению земельного фонда.

Вконтакте

По виду разрешённого использования определяется категория земли. Сюда входят земли, на которых расположены населённые пункты, сельскохозяйственные угодья, особо охраняемые природные территории, а также запасные, земли лесных и водных фондов, земли условно разрешённого использования и его вспомогательных видов.

Понятие

Категория земли как понятие имеет более десятка различных значений. Если рассматривать землю как предмет юридического права, то это части территорий, в совокупности принадлежащие государству и находящиеся под государственной юрисдикцией. Земля - базовый ресурс, считающийся исчерпаемым, так как неправильное использование приведёт к тому, что она потеряет своё основное свойство - среды для жизни человечества. Именно поэтому и появилось понятие "категория земли", а также и отдельные виды разрешённого использования.

Особенно много вопросов касается земель населённых пунктов и сельского хозяйства. Категория земли и вид разрешённого пользования - не совсем одно и то же. Чтобы эффективно контролировать использование земельных участков с целью минимизации потери их свойств, весь земельный фонд России был поделен на категории, после чего определены виды разрешённого использования. Принадлежность определённого участка к разделу классификации всегда имеет юридическую силу, поскольку является системой сохранения его свойств.

Юридическая классификация

У юристов категория участка земли прежде всего отражает назначение его, то есть правовой режим использования, в соответствии со всеми нормами ЗК (Земельного кодекса). Все территории страны классифицированы. Законодательное закрепление описания стандартных свойств данного участка - это и есть категория разрешенного использования земель. Все земли строго зонированы. На этой основе и проведено разделение их, что является определением государственной стратегии.

К примеру, земли сельскохозяйственного назначения располагаются на территориях с плодородными почвами, а территории лесного фонда покрыты густой растительностью, особо охраняемые природные территории всегда представляют огромную ценность для науки, для сохранения экологической чистоты почвы, воздуха, вод, а также для изучения и сохранения природной флоры и фауны. Отсюда и происходит каждая категория использования земель.

Семь категорий

Существует семь видов земельных участков, определённых по категориям Земельным кодексом. Это земли поселений, сельскохозяйственные, специального назначения (территории промышленных, энергетических объектов, занятые под коммуникации и тому подобные), особо охраняемые природные территории, лесной фонд, водный фонд, земли государственного запаса.

Последние требуют отдельного пояснения. Такая земля выделяется для резерва. И делается это не по принципам использования, а скорее - по принципам неиспользования. Страна наша огромна, на её просторах существуют самые разнообразные условия качества жизни, именно поэтому необходимо иметь резервы земли, которые не используются в народном хозяйстве, они не истощаются, не загрязняются и просто ждут своего часа.

Целевое назначение

Целевое назначение земли имеет множество ограничений и уточнений, в рамках которых существует понятие уточняющего характера. Это разрешённое использование земли, и такая классификация относит к определённому разделу каждый земельный участок. Категория земель слишком обобщенно характеризует территорию, а разрешённое использование детально зонирует каждый участок территории страны. Масштабы всё-таки разные, если брать регион, субъект федерации или любое другое территориальное деление.

Возьмём для примера классификации земельный участок в любом садоводстве некоммерческого товарищества. Характеристики его будут примерно такие: целевое назначение (категория) - сельскохозяйственное, вид разрешённого пользования - сад и огород, вид права - аренда или собственность. А земельный участок, который используется в фермерском хозяйстве, наверняка будет иметь какое-то другое разрешённое использование. В наибольшем обороте в настоящее время земли сельскохозяйственные и земли поселений. Государство даёт право пользования землями лесного фонда, однако пока такое начинание не находит много приверженцев. Эта категория назначения земель спросом не пользуется.

Населённые пункты

Земля населённых пунктов отведена соответственно для проживания людей и компактного размещения всей необходимой инфраструктуры. Обычно земли поселений чётко ограничены от земель иных категорий. Здесь существуют несколько видов разрешённого пользования. Во-первых, это жилая застройка - многоэтажная или нет, где объекты располагаются как угодно, вплоть до хаотичности, чаще всего образовывая улицы или блоки микрорайонов.

Во-вторых, это земли ИЖС и ИЖД (индивидуальные жилищные строительства или индивидуальные жилые дома). В третьих, это необходимые рекреационные зоны, располагающиеся как внутри поселения, так и в пригородах. В-четвёртых, это территории, занятые под промышленные предприятия, административные здания, сооружения коммунального хозяйства, снабженческие - продовольственные и нет. На этом виды разрешённого пользования земель поселений не закончились.

Тоже земли поселений

Ни одно поселение не обходится без транспортных узлов: аэропортов, вокзалов (автовокзалов, железнодорожных, речных, морских), без объектов электроснабжения, которые тоже занимают земельные участки, без каких-либо водоёмов, без дорог, причалов, каналов, трубопроводов и тому подобного. Одна только связь требует очень много места, поскольку имеет и подземные, и наземные, и воздушные объекты. На территории поселений существуют и зоны особо охраняемых территорий: парки, заказники, памятники природы, искусства, культуры, истории, сады зоологические и ботанические, музеи под открытым небом и так далее.

Кроме того, поселения имеют и земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве, и это не те, что относятся к данной категории. Это личные подсобные хозяйства, пространства улиц и площадей, где ухоженные газоны, скверы. Также в поселениях есть и земли резерва, и особые объекты вне оборота, и полосы отчуждения, и охранные зоны, и очень много видов ещё. Разрешённое использование - это не форма собственности земли, ведь объекты принадлежат и муниципалитету, и частникам, и федерации, и её субъектам.

Сельское хозяйство

Земли сельскохозяйственного предназначения находятся вне поселений, их функция состоит в производстве сельскохозяйственной продукции. Однако для всех этих огромных территорий нет и быть не может одного и того же вида разрешённого пользования. Видов здесь очень много. Так же, как в поселениях, здесь есть дороги и полосы отчуждения к ним, есть лесные полосы, необходимые для защиты полей от коррозии, для снегозадержания и тому подобных надобностей, есть участки, где расположены разнообразные хозяйственные постройки, есть пашни, есть пастбища и сенокосы, есть сады и, наконец, залежные земли.

Последние могут быть специального пользования - для повышения плодородия, а могут быть и вынужденного характера залежи, если владелец прекратил обработку, в итоге получив перевод земель из одной категории в другую. Такое бывает в случае потери экологической или хозяйственной ценности участка, если произошла техногенная или природная катастрофа, эрозия почвы или длительное загрязнение.

Запасные земли

Перевод земель из одной категории в другую случается и при изъятии из оборота определённых участков. Именно так появились земли запаса и все заповедники. Особо охраняемые территории заповедников и заказников - собственность государства, хотя по закону они могут быть и собственностью частной. В Российской Федерации пока не было таких случаев.

Особо ценные в природном отношении территории должны из оборота изыматься, а хозяйственная деятельность на них недопустима. И обратный перевод земель из одной категории в другую законом нашей страны не предусмотрен. Эти так называемые земли запаса в хозяйственных целях использовать запрещено. Однако изредка их переводят в категорию с иным разрешённым пользованием.

ВРИ

Виды разрешённого использования (ВРИ) отражают цель, с которой приобретается тот или иной участок. Если в перспективе на нём будет жилой дом, то видами разрешённого использования могут быть ИЖД или ИЖС, а если цель - ведение сельскохозяйственной работы для личных нужд, то видом использования станет ЛПХ, если хозяйство дачное и домик будет летний, садовый, то вид использования - ДНП или СНТ. Разрешённое использование земель по видам делится на три типа: основные, вспомогательные и условно разрешённые.

Для основных видов существует специальный перечень, который является исчерпывающим, поскольку внесён в классификатор, где изменения в произвольном порядке невозможны. Условно разрешённые виды служат дополнением основному перечню, оставаясь в рамках данной категории. Для внесения в классификатор дополнений существует специальная комиссия по застройке и землепользованию, с помощью которой нужно пройти целый ряд публичных слушаний и согласований.

Вспомогательные виды

Поскольку типы использования земель могут быть самыми разнообразными, для уточнения действительных целей нужны вспомогательные виды. Примеры уточняющего характера разрешённого использования в сооружениях всевозможных мелких, но необходимых объектов: заборов, будок для трансформатора, гаражей и тому подобного.

Значит, владельцу участка нужно вписываться не только в целевое назначение этих земель, но и в один из основных видов разрешённого использования данной территории. Если у владельца планы на освоение этой земли не совпадают с существующим целевым назначением её, то ему придётся долго и трудно общаться с муниципалитетом или другими органами государственной власти, чтобы состоялся перевод категории земель из одной в другую.

Перевод земель

Поскольку Перестройка дала право на приобретение земель в собственность, ими распоряжаться начали иначе. А потому вопросы перевода земель одной категории в другую в настоящее время весьма актуальны. В Земельном кодексе РФ обозначено, что землями федеральной собственности распоряжается только правительство страны, владениями субъектов Российской Федерации (в том числе и сельскохозяйственными) - исполнительная власть каждого из субъектов, муниципальные земли находятся в ведении местного самоуправления.

Частная земельная собственность тоже не может использоваться по собственному капризу, поскольку за сельскохозяйственными землями наблюдает исполнительная власть, а земли другого целевого назначения курирует местное самоуправление. Но перевести участок в другую категорию всё-таки возможно. Для этого Федеральным законом (172-ФЗ 2004 год) установлен непосредственно порядок перевода земельных участков или земель из категории в категорию. Для этого, прежде всего, подаётся ходатайство заинтересованным лицом, а исполнительная власть или местное самоуправление будут его рассматривать.

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленного и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Земли сельхозназначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
• крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
• крупные города (250 тыс. - 1 млн. чел.);
• большие города (100–250 тыс. чел.);
• средние города (50–100 тыс. чел.);
• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
• большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
• средние сельские поселения (200–1000 чел.);
• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

• Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Вид разрешённого использования земли

• индивидуальное жилищное строительство - ИЖС,
• личное подсобное хозяйство - ЛПХ,
• дачное строительство,
• дачное хозяйство,
• сельскохозяйственное производство,
• фермерское хозяйство,
• крестьянско-фермерское хозяйство,
• сельское хозяйство,
• малоэтажное жилищное строительство,
• сельскохозяйственное использование,
• жилищное строительство,
• жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства - во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню .

Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.
Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.