Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

• договор аренды был заключен на определенный срок;

• договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

• договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

• арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

• арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Уведомление арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре. В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Вопрос: арендатор направил арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получил такое уведомление по истечении этого срока. Будет ли в таком случае считаться пропущенным срок для уведомления арендодателя о желании продлить договор?

Ответ: да, будет. При условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи.

Ранее арбитражные суды в таких случаях поступали по-разному.

Одни суды полагали, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений с определенным сроком действия.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока.

Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

В связи с истечением срока аренды арендодатель направил арендатору четыре экземпляра акта приема-передачи с просьбой подписать их, скрепить печатью, один экземпляр оставить у себя, а три остальных – направить в адрес арендодателя.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № А42-5343/2006).

Другие суды не усматривали в таких случаях каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования его под строительство кафе.

По условиям договора арендатор (ООО) имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Договор был заключен на срок до 9 марта 2011 года.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя (администрации муниципального образования) продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А19-14120/2011).

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Вопрос: срок для уведомления арендатором арендодателя о желании перезаключить договор аренды в договоре не указан. В какой срок нужно направлять уведомление в этом случае?

Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11).

Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).

Вопрос: арендодатель до окончания срока действия договора аренды уведомил арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений. Лишается ли в таком случае арендатор права на преимущественное заключение договора аренды?

Ответ: нет, не лишается.

Дело в том, что уведомление арендодателем арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока.

Данное обстоятельство не препятствует реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Разумеется, в том случае, если арендодатель имеет намерение и далее сдавать имущество в аренду.

Такие правила установлены в пункте 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Подтверждение факта уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Арендатору нужно не только вовремя направить уведомление о желании заключить договор на новый срок, но и позаботиться о том, чтобы у него были доказательства направления уведомления арендодателю и получения такого уведомления адресатом. Это связано с тем, что при реализации арендатором своего права на заключение договора аренды на новый срок часто возникают споры. Кроме того, нельзя полностью исключать возможность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления.

В связи с этим арендатору необходимо направить арендодателю уведомление способом, который позволит зафиксировать:

• факт направления уведомления арендатором;

• факт получения уведомления адресатом.

Например, можно отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае факт направления уведомления будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма. А факт получения – вернувшимся уведомлением о вручении письма адресату и информацией с интернет-сайта Почты России о движении заказного отправления. Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте Почты России 14-значный идентификационный код письма, указанный в квитанции об отправке.

Факт направления уведомления фиксировать не нужно, если зафиксирован факт вручения уведомления арендодателю. Например, при вручении уведомления под расписку уполномоченному представителю арендодателя. В иных случаях фиксация факта направления уведомления имеет первостепенное значение, поскольку в конечном итоге уведомление может быть адресатом и не получено.

Уведомление нужно направлять по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то нужно направлять уведомление по юридическому адресу организации (месту жительства гражданина).

Обоснование. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом (подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ. И если уведомление было направлено по месту нахождения организации и возвращено почтой с отметкой «адресат по указанному адресу не значится», то в таком случае арендодатель все равно будет считаться извещенным.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в т. ч. на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т. п.). Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Если арендатору известны несколько адресов арендодателя, то лучше направить уведомление по всем известным адресам. Это поможет доказать добросовестность поведения арендатора в случае возникновения спора в арбитражном суде. Кроме того, целесообразно одновременно с почтовым отправлением направить арендодателю уведомление также по факсу и (или) адресу электронной почты, одновременно указав, что оригинал уведомления был выслан по адресу места нахождения (места жительства) арендодателя.

Вопрос: чтобы заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен уведомить арендодателя об этом своем желании. Как сделать так, чтобы арендодатель не сослался на то, что не получил уведомление, поскольку его юридический адрес изменился (хотя арендатору об этом не было известно)?

В договоре стороны, как правило, указывают свои реквизиты, в том числе юридический адрес. Однако в отдельных случаях во время действия договора юридический адрес арендодателя может измениться, и об этом другая сторона может быть не уведомлена. Следовательно, в случае отправки уведомления по старому адресу имеется риск, что суд посчитает такое извещение арендодателя о желании заключить договор на новый срок ненадлежащим.

Предотвратить такие ситуации можно двумя способами:

1) проверять актуальную информацию о месте нахождения арендодателя посредством получения выписки из ЕГРЮЛ либо иного документа, содержащего указанные сведения;

2) прописать в договоре пункт следующего содержания: «Стороны обязуются уведомлять друг друга в письменном виде об изменении своих реквизитов (наименование, юридический адрес, изменение организационно-правовой формы, почтовые реквизиты, банковские реквизиты и т. д.) в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента произведения таких изменений. В случае нарушения данной обязанности одной из Сторон другая Сторона, исполнившая лежащую на ней обязанность по известным ей реквизитам, считается добросовестно исполнившей свою обязанность».

Арендатору нужно отнестись крайне внимательно к тому, когда и как именно он направит арендодателю уведомление о желании продлить срок действия договора на новый срок. Дело в том, что если у арендатора не будет доказательств надлежащего уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, то, скорее всего, в случае возникновения спора арендатор не сможет защитить свои права в суде.

Пример из практики : арбитражный суд отказал арендатору в иске о продлении срока действия договора аренды на новый срок, поскольку истец не доказал факт своевременного исполнения предусмотренной в договоре обязанности направить арендодателю соответствующее уведомление

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о продлении срока действия договора аренды, обеспечении доступа к арендуемым помещениям и нечинении препятствий в осуществлении хозяйственной деятельности.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

При этом судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды истек, а истец не доказал факт своевременного извещения ответчика о намерении продлить срок действия договора аренды.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до 30 декабря 2011 года. По условиям договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды.

В обоснование заявленного иска истец указывал, что своевременно направил в адрес ответчика уведомление о продлении договора аренды. В качестве доказательства своевременного направления уведомления истец представил почтовую опись вложений от 29 ноября 2011 года.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку представленной почтовой описи вложений, на которую ссылался истец в обоснование своей позиции по делу, правомерно исходили из того, что представленная опись почтовых вложений не может являться достаточным доказательством факта надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды. Дело в том, что квитанцию об оплате услуг почтовой связи в подтверждение факта своевременного направления уведомления в адрес ответчика истец в материалы дела не представил.

Более того, в материалы дела ответчик представил конверт письма, полученного от истца. Согласно ответу отделения почтовой связи, письмо с идентификационным номером, который был указан на конверте, было подано в отделение почтовой связи только 21 января 2012 года.

В связи с этим довод кассационной жалобы о том, что истец своевременно исполнил предусмотренную в договоре обязанность направить ответчику уведомление о продлении договора аренды, со ссылкой на представленную истцом опись вложений правомерно был отклонен нижестоящими судами как недоказанный.

Ссылка истца на ненадлежащее выполнение организацией почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции также не была подтверждена какими-либо доказательствами. Согласно ответу из отделения почтовой связи, письмо истца было принято в отделении почтовой связи 21 января 2012 года и получено ответчиком 26 января 2012 года.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2012 г. по делу № А41-6159/12).

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Законодательство по ст. 621 ГК РФ часть 2

• Комментарий к статье 621

  1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).

  Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.

  Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

  2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (пп. 31 - 32 письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду.

  Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент. ст. в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).

  3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без "детективной" слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.

  4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).

  Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной "предосторожностью" законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору.

  Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А.)

Дата размещения статьи: 11.11.2015

Добросовестные арендаторы вправе рассчитывать на заключение с ними договора аренды на новый срок, что позволяет им в приоритетном порядке перед другими участниками гражданского оборота получить в аренду имущество, выгоду от использования которого они уже успели оценить. Однако для успешной реализации своего преимущественного права они должны учитывать ряд важных аспектов.

При прочих равных...

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественным правом обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Преимущественное право не возникает по договору, в рамках которого хотя и предоставляется возможность пользования имуществом, но при этом который по своей правовой природе отличается от договора аренды (например, договор на эксплуатацию рекламного места, предоставляющий заказчику право пользования частью земельного участка, но не являющийся договором аренды (Постановление ФАС ПО от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012)).

Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий - направления арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Преимущественное право может быть ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий. В частности, в договоре аренды может быть установлена обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 3 - 6 месяцев), может быть предусмотрен срок согласования сторонами нового договора аренды, а также обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права, что не противоречит положениям ст. 421 и ч. 4 ст. 454 ГК РФ (Постановление ФАС МО от 11.12.2013 по делу N А40-45014/13-127-444).

Стороны договора аренды могут установить, что для реализации преимущественного права не требуется направления арендатором каких-либо заявлений арендодателю, чтобы упростить процесс его реализации. В таком случае арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобы выяснить, намерен ли тот воспользоваться своим преимущественным правом или нет. Как правило, подобные условия выдвигают компании, арендующие большие площади для размещения своих торговых сетей, отделений и иных торговых объектов.

Поскольку арендодатели в них заинтересованы, они соглашаются на многие условия, не только на преимущественное право на заключение нового договора аренды, но и на преимущественное право на случай продажи объекта аренды, на отказ от размещения в нем медицинских и образовательных организаций, которые создают препятствия для деятельности арендаторов, если она сопряжена с реализацией алкогольной продукции, и др.

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Так, договор долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации все равно связывает стороны арендным обязательством, однако в этом случае преимущественное право у арендатора не возникает.

Это связано с тем, что, раз договор не прошел регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Преимущественное право на заключение нового договора аренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочного прекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжении договора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественным правом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 по делу N А28-11166/2005-187/20). Закон не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином (Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013).

Лучше быть добросовестным

Преимущественное право возникает только у добросовестных арендаторов, которые надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает.

Нарушения обязательств по договору аренды со стороны арендатора могут быть самыми различными: просрочка во внесении арендных и иных платежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, ущемление прав иных арендаторов и даже неосуществление коммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Интерес арендодателя состоит не только в получении платы за переданное имущество: если арендуемое помещение расположено в торговом центре, арендодатель как собственник всего здания заинтересован в функционировании всех объектов для увеличения посещаемости центра, поэтому за отказ арендатора от осуществления запланированной деятельности он может лишить его преимущественного права либо отказаться от договора, потребовать уплаты неустойки, предусмотрев такие последствия в договоре аренды.

Допущенные арендатором нарушения арендодатель может подтвердить различными доказательствами: требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской с арендатором, в которой тот признает наличие задолженности, вступившие в законную силу судебные акты (Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009) и др.

Допущенные арендатором нарушения для целей реализации преимущественного права не отменяет и реструктуризация его долга перед арендодателем путем прощения неустойки полностью или в части предоставления отсрочки или рассрочки в погашении основного долга на основании заключенного дополнительного соглашения. Такое соглашение предоставляет арендатору определенные преференции, снимает негативные имущественные последствия для него, но само по себе не отменяет допущенные нарушения им своих обязательств. Поэтому, если нарушения с его стороны имели место, арендодатель вправе лишить его преимущественного права.

В договоре аренды можно предусмотреть прекращение преимущественного права не только в результате нарушения арендатором своих обязательств, но и вследствие негативной оценки его коммерческой деятельности со стороны клиентов или других арендаторов, выявленной посредством их опроса или анкетирования (Постановление АС МО от 08.05.2015 по делу N А40-145830/13).

Помимо этого, в заключении договора аренды на новый срок может быть также отказано арендатору, который злоупотребляет своим преимущественным правом, например отказывается от заключения договора аренды, став победителем в торгах, и дожидается новых торгов с установлением меньшей арендной платы, чтобы перевести на себя права и обязанности по договору аренды (Постановление АС ВВО от 25.11.2014 по делу N А79-904/2014).

Арендатор вправе представлять доказательства отсутствия или несущественности допущенных нарушений договорных обязательств, того, что все замечания арендодателя им своевременно устранялись, все требования выполнялись (Постановление ФАС ВСО от 10.11.2008 N А19-291/08-58-Ф02-5437/08).

Как арендатору себя защитить

Арендатор не вправе ставить вопрос о недействительности или расторжении договора аренды, заключенного арендодателем с третьим лицом, поскольку законом предусмотрен специальный способ защиты.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором (Постановление ФАС ЗСО от 06.12.2013 по делу N А45-7739/2013).

Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не свидетельствует об обязанности арендодателя его заключать. Это правомочие он реализует по своему усмотрению, и у арендатора отсутствует право требовать заключения договора аренды с ним (Постановление ФАС СЗО от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011). Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (Постановление ФАС ВВО от 12.09.2007 по делу N А31-6308/2006-18).

Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке, если арендатор представит документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору (Постановление ФАС ВВО от 06.03.2009 по делу N А28-5926/2008-172/28).

Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования общества о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите (Постановление ФАС ВВО от 05.08.2014 по делу N А39-5086/2013).

Вместе с тем арендодатель вправе не сдавать имущество в аренду, а использовать его самостоятельно, он может передать его в безвозмездное пользование, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться иным образом. В указанных случаях арендатор не вправе требовать передачи ему имущества, поскольку оснований для реализации преимущественного права не возникает.

Арендатор также не сможет добиваться перевода на себя прав и обязанностей в случае, если арендодатель имущество передал по предварительному договору, по которому основной договор аренды будет им заключен только в будущем. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по передаче имущества.

Намерение заключить основной договор может подразумевать только совершение предварительных действий к заключению договора, но не подтверждать сам факт его заключения, поэтому в данном случае преимущественное право у арендатора не возникает и он не вправе требовать перевода на него прав и обязанностей по предварительному договору аренды (Постановление ФАС МО от 28.08.2013 по делу N А41-51425/12).

Стороны договора аренды, конечно, могут расширить сферу действия преимущественного права арендатора, включив в нее и иные гражданско-правовые договоры (договор безвозмездного пользования, предварительный договор и др.), однако при его нарушении в таких случаях арендатор будет не вправе ставить вопрос о переводе на него прав и обязанностей, поскольку закон подобной возможности не предусматривает. Арендатор будет вправе только потребовать возмещения убытков, вызванных нарушением преимущественного права, взыскания неустойки, если она предусмотрена договором.

В процессе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды арендодатель вправе его расторгнуть или изменить условия в худшую для арендатора сторону. В таком случае арендатору следует увеличить исковые требования и потребовать признания таких изменений недействительными со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, а еще лучше на стадии подачи иска ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде запрета сторонам договора аренды вносить в него изменения.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11
ПО ДЕЛУ N А51-2845/2011
"ВОПРОС О НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДЛЕЖИТ РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ В ПОРЯДКЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА"

Суть спора

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент) и ООО "Дальжен" (далее - общество) заключили договор аренды земельного участка в целях размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой. Цель предоставления земельного участка соответствовала виду его разрешенного использования - "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой". Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон.

За три месяца до истечения срока действия договора общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для использования в целях размещения станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий, стоянки автомобильного транспорта.

До подачи заявления о продлении договора аренды общество обратилось с заявлением об изменении в кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, определенного как "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой", на иной вид - "станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; стоянки автомобильного транспорта". Кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на заявленный обществом.

В связи с отказом департамента в предоставлении земельного участка для указанных целей общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения департамента незаконным, а также об обязании принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды с уточнением новой цели использования земельного участка.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос наличия или отсутствия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Проблема наличия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет перед другими лицами при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить данный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Рассматриваемая проблема получила весьма широкое отражение в судебной практике, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

Ранее разъяснения по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок были даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 35 данного Информационного письма, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может быть реализовано при наличии определенных условий. Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.

Данная позиция находила свое отражение в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2011 по делу N А53-23784/2010, ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011, ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2012 по делу N А52-2051/2011).

В дальнейшем аналогичная правовая позиция была изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51. Согласно данному Постановлению Президиума ВАС РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Приведенная правовая п! озиция встречалась в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Поволжского округа от 25.01.2011 по делу N А57-6676/2010, ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010, от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011, Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 11100/08 по делу N А58-330/2007).

В рамках рассматриваемого вопроса интересной представляется позиция судов, согласно которой заключение договора аренды с любым хозяйствующим субъектом является правом, но не обязанностью арендодателя. Следовательно, поскольку договор аренды земельного участка не является публичным договором, арендатор не вправе понудить арендодателя к его заключению при отсутствии вышеперечисленных условий (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2010 по делу N А39-3844/2009).

Суды также указывали, что преимущественное право на заключение нового договора аренды не может быть реализовано, в частности, когда арендодатель выразил свою волю, отказав в продлении срока действия договора аренды (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А33-13906/2010).

Между тем в некоторых случаях суды считают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка (при отказе арендодателя в продлении договора), несмотря на отсутствие оформленных арендных отношений с третьим лицом.

Так, наличие преимущественного права было установлено судом на основании надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. При этом суд отметил, что предварительное согласование третьему лицу земельного участка не исключает возможности его предоставления путем изъятия, вследствие чего такое согласование не может являться основанием для отказа в продлении договора аренды первоначальному арендатору (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-5160/2011).

Не подтвержденное доказательствами нарушение обязанностей арендатора не может служить основанием отказа в преимущественном праве (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-678/2009 по делу N А51-10461/2008).

В рамках рассматриваемого вопроса следует также обратить внимание на положение, содержащееся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно п. 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ "преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды".

Вопрос о надлежащем порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков

В данном Постановлении Президиум ВАС РФ разрешил также вопрос о порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков.

В настоящее время суды придерживаются следующей позиции.

Возникающий из гражданских (арендных) правоотношений экономический спор, связанный с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежит рассмотрению арбитражным судом в порядке искового производства, поскольку арендные правоотношения являются предметом регулирования гражданского законодательства, которое не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (Решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2011 по делу N А41-29444/10, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по делу N А70-851/2009).

Аналогичная позиция также содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2010 по делу N А17-7148/2009, однако в данном случае спор был связан с оспариванием одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.

Выводы судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом требования, что было поддержано судом кассационной инстанции.

Суды исходили из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу положений ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и условий договора аренды.

При этом суд первой инстанции указал, что согласно ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

ВАС РФ в Определении от 12.03.2012 N ВАС-17540/11 по делу N А51-2845/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановление суда кассационной инстанции и отказал в удовлетворении заявленных обществом требований. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Если в заявлении о заключении договора аренды земельного участка на новый срок содержатся требования о предоставлении участка в аренду для использования в целях, отличных от тех, для которых данный участок предоставлялся первоначально, то такое требование фактически является требованием о заключении нового договора аренды земельного участка. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Следует отметить, что в практике ВАС РФ подобные (хотя и не тождественные) правовые позиции встречались и ранее. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4784/11 по делу N А40-133603/09-122-977 содержится правовая позиция, согласно которой при рассмотрении споров о судьбе инвестиционных договоров (контрактов), предполагающих возведение объекта недвижимости, суды должны определить характер спора, а также исследовать правовую природу инвестиционного контракта, что необходимо для правовой квалификации возникшего спора и определения норм процессуального законодательства, подлежащих применению: гл. 24 АПК РФ (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов) либо общие положения об исковом производстве (разд. II АПК РФ).

2. Положения ч. 4 ст. 28 ЗК РФ к арендным отношениям не применяются, поскольку не допускают отказа в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, а не в аренду.

3. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Также Президиум ВАС РФ подтвердил свою правовую позицию, изложенную ранее в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, согласно которой преимущественное право аре! ндатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Следует отметить, что в данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схо! жими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Многие воспринимают это право как императивную данность, позволяющую требовать от арендодателя продления договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. Подобная ситуация была рассмотрена в Постановлении ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08 по делу N А40-30560/08-25-257. О том, что решил Суд и какова общая арбитражная практика - может ли арендодатель стать заложником такой ситуации и что реально вправе требовать арендатор, - читайте в статье.

Как зарождался спор

Сетевой супермаркет в течение десяти лет арендовал торговое помещение. Срок договора аренды истек, и супермаркет обратился с просьбой продлить договор на новый срок. Правда, хотелось сохранить не только срок, но и условия прежнего договора, в том числе размер арендной платы, который был согласован десять лет назад и не соответствовал текущему уровню рыночных цен. Арендодатель, конечно же, отказался.

Супермаркет отправился в МКАС (Международный коммерческий арбитражный суд) при Торгово-промышленной палате РФ (поскольку его учредителем является иностранная организация) с требованием признать за ним право на продление договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. И это право было признано Решением от 24.04.2008 по делу N 23/2007.

Арендодателю ничего не оставалось, как искать защиты традиционными средствами, и он отправился в арбитражный суд.

А тем временем...

Откуда право растет?

Возникает вопрос: на каком, собственно, основании арендаторы заявляют подобные требования?

Дело в том, что в п. 1 ст. 621 ГК РФ установлено следующее. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

И эта, казалось бы, простая и краткая норма вызывает недопонимание даже на уровне терминологии. Одни арендаторы считают, что имеют право на продление договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395). Другие думают, что речь идет о возобновлении договора на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06). Третьи требуют заключения нового договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.06.2005 N А11-4568/2004-К1-9/148).

За каждым из этих терминов стоят различные правовые последствия. А что можно сделать с договором аренды?

От заключения...

В соответствии с указанной нормой арендатор имеет преимущественное право на "заключение договора на новый срок". Именно "заключение". При этом договор аренды, заключенный таким образом на новый срок, суды расценивают как новый договор аренды (например, Постановления ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06, ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008).

Ни о каком продлении договора в данном случае речь не идет. О возобновлении же аренды говорится только в п. 2 ст. 621 ГК РФ: по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Итак, арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор.

К понуждению

Нередко арендаторы воспринимают такое право как обязанность арендодателя предоставить имущество в аренду на новый срок независимо от того, желает ли он вообще продолжать сдавать это имущество в аренду любому иному лицу. И если арендодатель отказывается, арендаторы обращаются в суд с требованием о понуждении его заключить договор аренды на новый срок. Но такое мнение ошибочно.

Если арендодатель не желает более сдавать свое имущество в аренду, никто не может заставить его сделать это. Суды прибегают к различным аргументам. Например, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22.06.2005 N Ф03-А73/05-1/1028 указал, что нормами ст. 621 ГК РФ не установлена обязанность сторон заключать договор на новый срок, а предусмотрено лишь преимущественное право арендатора на аренду перед другими лицами.

В Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2005 N А11-3943/2004-К1-13/137 и ФАС Центрального округа от 13.11.2007 N А54-470/2006-С5 арендатору также было отказано в понуждении заключить договор. Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением строго определенных случаев - когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Под случаями, когда такая обязанность предусмотрена принятым обязательством, подразумевается заключение предварительных договоров, публичное обещание награды и публичный конкурс.

Предоставленное арендатору право, по мнению суда, подлежит реализации на общих основаниях с учетом такого принципа гражданского законодательства, как признание граждан и юридических лиц свободными в заключении договора.

Новый договор - новые условия

Должны ли стороны при заключении договора аренды на новый срок сохранить все прежние условия?

В п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ закреплено лишь право при составлении договора аренды на новый срок изменять условия договора по соглашению сторон.

Но суды твердо стоят на позиции, что обязанности сохранять прежние условия нет.

Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.11.2001 N Ф04/3500-1093/А27-2001 отклонил требование арендатора оформлять договор аренды на условиях ранее заключенного договора, поскольку оно противоречит п. 1 ст. 621 ГК РФ, устанавливающему право сторон при заключении договора аренды на новый срок изменять его условия.

В Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008 и ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06 указано, что, поскольку заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Итак, арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок, но только на тех условиях, которые устроят арендодателя. Никаких дополнительных льгот, кроме тех, которые решит предоставить арендодатель, бывший арендатор не приобретает.

Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 30.04.2008 N А56-5285/2007 отказал в иске об обязании арендодателя заключить с бывшими арендаторами договоры на предоставление места под торговлю цветами на территории рынка. Ведь то обстоятельство, что истцы на протяжении нескольких лет занимали на основании договоров торговые места на территории данного рынка, не порождает у ответчика обязательства после истечения срока их действия заключить с истцами новые договоры.

Но в таком случае возникает вопрос...

В чем тогда преимущество бывшего арендатора?

Единственное преимущество бывшего арендатора в том, что если арендодатель решит и дальше сдавать свое имущество в аренду, то сначала он должен предложить его бывшему арендатору.

Главное же преимущество установлено в п. 1 ст. 621 ГК РФ: если арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения предыдущего договора аренды заключил договор аренды с другим лицом, бывший арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Отсюда следует и общий подход судебной практики: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только при заключении договора и передаче арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395, ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 N Ф04-9265/2004(7557-А45-12)).

Во всех иных случаях бывший арендатор не имеет права что-либо требовать от арендодателя.

Данный подход закреплен и в п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

За мысли не судят?

Необходимо четко различать намерение арендодателя заключить договор с третьим лицом и его фактическое заключение.

Бытует мнение, что арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Такое право, например, было указано в Письме ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике".

Между тем современная судебная практика придерживается иного подхода. Так, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 28.06.2005 N Ф03-А51/05-1/1572 не признал нарушением права на преимущественное заключение договора аренды постановление администрации города о предварительном согласовании со сторонней организацией места размещения капитального объекта - автозаправочной станции. Дело в том, что из данного Постановления не следует, когда и на основании какого права будет предоставлен земельный участок.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395 признал договор аренды с третьим лицом ничтожным и на этом основании отказал бывшему арендатору в реализации его преимущественного права.

Таким образом, без заключенного действительного договора с третьим лицом любые требования бывшего арендатора беспочвенны.

Дополнительные условия

Чтобы воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, необходимо выполнить следующие условия (см. таблицу).

Условия заключения договора аренды на новый срок

	Норма ГК РФ	Судебное решение
Арендодатель должен быть уведомлен	Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621). Уведомление должно быть осуществлено в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621)	новый срок отклонен, поскольку арендатор не высказался определенно о желании принять на себя все обязанности арендатора по договору аренды (Постановление ФАС Волго- Вятского округа от 18.04.2005 N А38-6255-3/383-2004). Суд отказал в иске о переводе на бывшего арендатора прав и обязанностей по заключенному между арендодателем и третьим лицом договору аренды торгового павильона по следующей причине. В договоре аренды не было указания на срок, в который необходимо уведомить ответчика о намерении заключить договор на новый срок. Суд правомерно счел, что разумным сроком для такого уведомления является один месяц до окончания срока действия договора, однако истец не уведомил ответчика о своем намерении (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2005 N А44-11590/04-С11)
Срок договора аренды должен истечь, а договор не должен быть расторгнут	Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621)	Иск о признании неправомерным отказа в сдаче в аренду нежилых помещений оставлен без удовлетворения, так как ст. 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право на заключение договора аренды, но только в том случае, если лица владели имуществом по договору аренды (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2005 N Ф03-А51/05-1/987). В иске о понуждении заключить договор аренды отказано, поскольку договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании ст. 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481)
Арендатор должен быть добросовестным	Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621)	Иск о заключении договора аренды на новый срок отклонен, поскольку суд не признал истца добросовестным арендатором - он своевременно не вернул арендодателю объект найма по окончании срока аренды округа от 18.04.2005 N А38-6255-3/383-2004). Арендатор, нарушивший условия договора аренды земельного участка, утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2006 N А28-14348/2005-810/16)
Договор аренды не исключил преимущественное право арендатора	Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621)	Суд отказал бывшему арендатору в переводе на него прав и обязанностей по договору арендодателя с третьим лицом, поскольку договором аренды с бывшим арендатором было определено, что он не имеет преимущественного права заключения договора имущества на новый срок (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.09.2008 N Ф03-А37/08-1/3780)
Арендатор не должен отказываться от условий, предложенных арендодателем		В иске об обязании арендодателя перевести на бывшего арендатора права и обязанности по заключенному между арендодателем и третьим лицом договору аренды нежилого помещения отказано, так как арендодатель предлагал бывшему арендатору заключить договор аренды, однако арендатор от заключения договора на предложенных условиях отказался (Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2008 N КГ-А41/3898-08)

Кто право имеет?

В арендных отношениях может присутствовать и третье лицо - субарендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Означает ли это, что субарендатор тоже имеет право на преимущественное заключение договора аренды?

Увы, Президиум ВАС РФ в п. 34 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует. А что сказал ВАС РФ, то старательно реализуется и на практике. ФАС Центрального округа в Постановлении от 14.07.2003 N А48-647/03-13 и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.03.2009 N А28-5926/2008-172/28 отметили, что субарендатор не обладает правом на преимущественное заключение договора аренды, предусмотренным ст. 621 ГК РФ.

Конкурс против преимущественного права?

Федеральное имущество сдается в аренду на конкурсной основе. Как такой порядок согласуется с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок?

Например, бывший арендатор участвует в торгах по истечении срока действия договора. Однако согласно п. 9.6 Распоряжения Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р "Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности" если двумя или более участниками торгов представлены идентичные предложения, признанные наилучшими, то победителем торгов признается участник, чья заявка принята и зарегистрирована организатором торгов раньше других.

В такой ситуации бывший арендатор может быть лишен права заключить новый договор аренды.

Но это противоречит букве закона, поскольку "идентичное конкурсное предложение" в формулировках ст. 621 ГК РФ соответствует такому обязательному критерию преимущественного права заключения аренды, как "при прочих равных условиях". То есть в данном случае предпочтение должно отдаваться бывшему арендатору.

Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2005 N Ф03-А04/05-1/1309 суд указал, что арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора на новый срок, при отказе арендодателя от возобновления договора на условиях, предложенных победителем торгов, принадлежит право требования перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом.

Следовательно, суд в подобных ситуациях встает на сторону бывших арендаторов. Более того, можно утверждать, что, если бывший арендатор сделал иное конкурсное предложение и проиграл, все равно он имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности победителя торгов. Но для этого бывший арендатор обязан принять участие в торгах. Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 10.07.2008 N А13-10858/2007 отказал в признании за бывшим арендатором преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды, поскольку в рассматриваемый период договоры аренды федерального имущества заключались исключительно на конкурсной основе, а арендатор в конкурсе не участвовал.

А тем временем...

Что же за это время случилось с нашим арендодателем, которого "обидел" супермаркет?

Исходя из рассмотренных тенденций судебной практики, нетрудно догадаться.

Арбитражный суд г. Москвы в Определении от 14.08.2008 N А40-30560/08-25-257, ФАС Московского округа в Постановлении от 13.10.2008 N КГ-А40/9254-08 по делу N А40-30560/08-25-257 и ВАС РФ в Постановлении от 19.05.2009 N 17476/08 по делу N А40-30560/08-25-257 единодушно признали решение МКАС при ТПП России о присуждении бывшему арендатору права на продление договора аренды на новый срок с сохранением всех прежних условий незаконным.

Суды указали, что решение МКАС при ТПП России игнорирует один из основополагающих принципов российского права - принцип равенства участников гражданских правоотношений, который закреплен не только в ч. 1 ст. 1 ГК РФ, но и в ст. 34 Конституции РФ.

Под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ).

Признавая право супермаркета на продление существующего договора с сохранением прежних условий, МКАС при ТПП России тем самым подтвердил связанную с правом арендатора обязанность арендодателя в течение десяти лет предоставлять истцу в аренду помещения по цене существенно ниже рыночной, то есть на условиях, заведомо противоречащих целям предпринимательской деятельности.

Кроме того, исполнение обязанности арендодателя, вытекающей из решения МКАС при ТПП России, а именно заключение договора по цене существенно ниже рыночной, повлечет совершение им налогового правонарушения: нарушается ст. 40 НК РФ, которая определяет ответственность налогоплательщика за реализацию товаров по цене, отклоняющейся в сторону повышения или понижения более чем на 20% рыночной цены.

Так суды защищают арендодателя. Но защитить себя арендодатель может и сам, разобравшись в хитростях применения ст. 621 ГК РФ. А можно просто в самом договоре исключить преимущественное право арендатора на заключение аренды на новый срок.