Разрешенное использование земельного участка: понятие и основные виды. Всё об условно-разрешенных видах использования земельного участка Условные виды разрешенного использования земельных участков

Разделы статьи:

Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.

Виды разрешённого использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка - это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:

1. в пределах его целевого назначения
2. в соответствии с территориальным зонированием

Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.

Условно разрешённые виды использования земельных участков

Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.

Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:

• при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
• для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются

Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:

• правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
• администрация:
  • организует и проводит публичные слушания
  • готовит:
    1. заключение
    2. рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
    3. отказ в предоставлении разрешения с указанием причин

Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.

Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:

• разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
• спортзалы
• бассейны
• станции «Скорой помощи»
• больницы
• административные предприятия
• офисы
• сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
• временные сооружения мелкорозничной торговли

Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.

Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

• технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
• проезды общего пользования
• объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
• хозяйственные площадки
• общественные туалеты
• объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
  • торговли
  • общественного питания
  • бытового обслуживания
• объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
• объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
• другие

Особенности Классификатора

• ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
• сопутствующие виды эксплуатации участков:
  • неразрывно связаны с основным ВРИ
  • не требует отдельных процедур, так как уже учтены

Полезно знать

• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться

Любая земля, предоставляемая гражданам или юрлицам в аренду, бессрочное пользование или владение, передается только на условиях ее целевого использования.

Этот подход применяется для сохранения земель в надлежащем виде , охраны окружающей среды и рядом стоящих с участком домов и предприятий.

Что входит в понятие землепользование?

Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом РФ . Относительно пользования участком 40-я статья говорит следующее:

Все участки могут использоваться только в соответствии с присвоенной категорией, которая указывается в и иных документах на них.

В соответствии с целевым назначением выделяют земли:

• населенных пунктов;
• сельскохозяйственные;
• промышленности, транспорта, оборонного, космического предназначения и другого спецназначения;
• лесного и водного фонда;
• охраняемых объектов;
• запаса.

Как и какой землей разрешено пользоваться?

Целевое назначение земли предназначено для определения порядка пользования ею , что означает характеристику деятельности, которая разрешена к проведению арендатором на имеющемся у него . Сведения об использовании внесены в .

Законодательство предписывает строго придерживаться установленных норм разрешенного использования, которые разделены на три группы:

По видам целевого использования к первой группе относятся:

• дачное и ;
• жилищное строительство;
• дачное хозяйство;
• строительство коммерческих объектов;
• организация КФХ;
• сельскохозяйственные угодья и производство.

Основной вид использования отличается от вспомогательного лишь тем, что при выборе второго потребуется получение специального разрешения . Оно выдается комиссией после публичных слушаний, инициированных муниципалитетом.

Основные и вспомогательные виды использования могут быть выбраны собственниками участков без получения разрешения.

Что считается использованием участка не по назначению и чем это грозит?

Земля, которой пользуются владельцы или арендаторы, всегда находится под охраной государства. Нецелевое использование земельного участка, выявленное контролирующими органами, может повлечь за собой административные санкции .

Под нецелевым пользованием подразумевается:

• использование участка земли не по назначению, в несоответствии с категорией, неполном выполнении обязательств;
• невыполнение мер, направленных на рекультивацию, охрану и улучшение качества земли.

Размер штрафных санкций при выявлении фактов использования земельного участка не по целевому назначению таков:

• для физлиц (собственников или арендаторов) – 2–5 тысяч рублей ;
• для организаций – 80–100 тысяч рублей .

В особых случаях к правонарушителю применяются и другие виды наказания:

• установление ставки земельного налога на уровне 1,5% вместо 0,3% ;
• лишение его прав на участок земли по решению суда;
• арендатор же может лишиться возможности дальнейшего использования участка, и договор с ним может быть расторгнут.

Так, примером нецелевого использования может быть ситуация, если на земле, выделенной под ведение сельхозработ, был построен дачный поселок. Также нецелевым считается просто неиспользование земли, отсутствие «ухода» за ней.

Значение имеет основное (преимущественное) использование участка . Например, если на нем высажено хоть какая-нибудь растительность, использование может быть признано целевым, когда в документах указан вид «подсобное хозяйство».

Как изменить категорию земель?

Если земельный участок собственника имеет категорию, которая его не устраивает, возможно изменение вида разрешенного его использования (например, ).

Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с пакетом документов:

Для , дополнительно потребуются:

• проект участка;
• проект здания;
• согласие в письменном виде всех соседей по участку;
• согласие всех собственников земли.

Документы можно подать самостоятельно или посредством почтового письма, сделав предварительно опись вложения.

Также провести процедуру может представитель собственника или арендатора при наличии доверенности. Принятие решения занимает 1,5 месяца или более . Процедура платная.

После получения положительного решения надо обратиться в Росреестр. Все изменения будут внесены в и документы о собственности.

Отказ возможен в двух случаях:

• неверный список или недостача документов;
• комиссия сделает вывод, что данные изменения приведут к нецелевому использованию участка.

В случае отказа можно подать исковое заявление .

Можно ли объединить несколько участков?

Под объединением земельных участков подразумевается способ образования участка, принципы которого описаны в статье 11.2 ЗК. Провести процедуру можно только в отношении смежных участков . В результате образуется право одного владельца или долевой собственности (если изначально владельцев несколько) на землю.

Объединение возможно лишь при условии, что в процессе объединения участок не превысит градостроительных норм по площади , установленной региональным законодательством.

При объединении земельных участков с разным разрешенным использованием (например, если один предназначен для сельского хозяйства, а другой – для строительства) необходимо действовать следующим образом:

Целевое использование наделов строго контролируется государственными органами. Штрафы сравнительно невелики, однако повторные или грубые нарушения установленных норм могут привести даже к лишению права собственности.

Видео: Возможные категории земель при покупке участка

В видеосюжете дается разъяснение для чего в России установлены категории для различных видов земель.

Объясняется, в чем различие земельных участков по категории их возможного использования. Даются советы, какую категорию выбрать при приобретении земельного участка для строительства на нем жилого дома.

1. виды (правообладатель вправе по своему усмотрению, без специальных согласований строить объекты, поименнованные как основные);
2. виды условно-разрешенные (нужно выполнить определенные условия, чтобы построить объект данного вида);
3. (объекты, необходимые для эксплуатации объектов первых видов: трансформаторные подстанции, подъезды к объектам и др.).

Что это такое?

Данный вид разрешенного использования представляет собой перечень разновидностей объектов капитального строительства, разрешенных к строительству на конкретном участке, который отличается следующими особенностями:

• определяется в отношении каждого земельного участка, в зависимости от его нахождения в той или иной территориальной зоне;
• право на строительство по данным видам использования возникает у лица только при условии прохождения определенной процедуры, выполнения условий;
• разрешение на данный вид использования получается в форме акта главы местного самоуправления.

Важно! Если условия для строительства объекта из условно-разрешенных видов не выполнены, официальное разрешение о предоставлении права на такое использование не получено, строительство такого объекта будет незаконным, а уже построенный объект может быть снесен.

В необходимости прохождения официальных процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ и местными нормативными актами, и заключается особенность данного вида использования земли. Для основных и вспомогательных видов никаких предварительных согласований проводить не требуется.

Какие существуют?

К видам условно-разрешенного использования земельных участков могут быть отнесены, по сути, любые возможные виды использования. Просто для одной территориальной зоны они будут основными, для другой - условно-разрешенными: все зависит от функционала зоны и решения властей об определении статуса зоны.

Для жилых зон к условно-разрешенным видам использования земельного участка относят:

И наоборот, для общественно-деловых зон к условным видам могут отнести:

1. строительство жилых домов (малоэтажных, многоэтажных);
2. объекты и др.;
3. строительство крупных торговых центров.

И одновременно все указанные виды могут быть отнесены к условно-разрешенным для производственных зон, а торговая зона исключит из основных видов только объекты промышленности и жилые здания.

Присвоение ВРИ осуществляется путем утверждения представительным органом местного самоуправления Правил землепользования и застройки . Данные правила в обязательном порядке до утверждения представляются общественности на обсуждение (в порядке проведения публичных слушаний для всех заинтересованных лиц).

В состав Правил включают:

• общие положения (порядок применения, действия и т. д.);
• описание территориальных зон (перечни видов использования для каждой из них);
• карту градостроительного зонирования, по которой и можно определить, к какой зоне относится тот или иной участок земли.

На заметку. Допускается внесение изменений в Правила по заявлению заинтересованных лиц (застройщиков и других). Потребуется прохождение процедур комиссионного профессионального обсуждения, публичных слушаний, рассмотрения в местном парламенте.

Где указываются?

Правила землепользования и застройки - общий документ, регулирующий градостроительство на территории всего муниципалитета. Сведения об отдельном участке, о зоне его расположения там найти можно: для собирания общих сведений этого достаточно.

Однако строительство требует более тщательного подхода. В отношении отдельного участка необходимо получить градостроительный план (ГПЗУ). Данный документ является «строительным паспортом» участка для целей возведения на нем каких-либо объектов капитального строительства.

В этом документе, помимо общих сведений об участке (номер, площадь, категория и др), включаются и специальные:

1. определяется зона, к которой отнесен участок;
2. перечисляются все виды разрешенного использования (в т.ч. условно-разрешенные ВРИ);
3. перечисляются все ограничения и требования в отношении возможности строительства того или иного объекта;
4. содержится схема участка, составленная на топографической основе, с указанием зоны застройки, красных линий и т. д.

Справка. Для получения ГПЗУ необходимо обратиться в исполнительные органы местной власти (мэрия, администрация и др.), он подготавливается бесплатно, в течение 20 рабочих дней с даты подачи заявления ().

Ниже на фото представлен образец градостроительного плана ГПЗУ для отдельного участка.

Классификатор ВРИ

В 2014 году в целях унификации документации по планированию территории по всей России утвержден Единый . В нем содержаться общие формулировки всех ВРИ, которые после переходного периода будут использоваться во всех муниципалитетах.

Ранее такого классификатора не существовало, органы местной власти самостоятельно формулировали допустимые ВРИ, что приводило как к разнобою между разными городами, так и к многим проблемам толкования содержания ВРИ. Это становилось препятствием в получении разрешений на строительство для некоторых застройщиков.

Однако отнесение конкретного ВРИ к , условно-разрешенному, виду в рамках зон, все же остается в исключительной компетенции органов местной власти. Ознакомиться с полным перечнем ВРИ можно, обратившись к приказу Минэкономразвития РФ от 01 сентября 2014 года № 540 .

Основания и порядок присвоения ВРИ

Процедура получения разрешения является многоэтапной, проводится по нормам ст. 39 , ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ .

Подача заявления

Организация или гражданин должны сначала обратиться в действующую в каждом муниципальном образовании комиссию, рассматривающую вопросы по правилам застройки и землепользования. Обычно к заявлению прилагаются документы, обоснования, в которых описываются все плюсы возможного использования участка по условно-разрешенному виду.

Организация и проведение общественных или публичных слушаний

На основании поступившего заявления комиссия организует проведение открытых слушаний , доступ к которым разрешен всем лицам. Комиссия размещает в СМИ информацию о дате и времени, месте проведения слушаний (определяются комиссией), а также указывает в объявлении сведения о лице, запрашивающем разрешение, о земельном участке, об испрашиваемом виде использования.

Кроме того, посредством почтовой связи отправляются сообщения о предстоящих слушаниях для владельцев всех смежных земельных участков.

На слушаниях, после предоставления слова заявителю и членам комиссии по обсуждаемому вопросу, проводится беседа с населением. Граждане и представители организаций могут высказать свое мнение, дать рекомендации по поводу предоставления права.

1. рекомендовать предоставить заявителю право на условно-разрешенное использование;
2. не рекомендовать предоставить заявителю право на условно-разрешенное использование.

Заключение о результатах публичного обсуждения публикуются в СМИ.

Важно! Установлен срок для данной процедуры: один месяц, исчисляемый с даты публикации сообщения о слушаниях до даты публикации заключения по их результатам.

Результаты общественного обсуждения обсуждаются на заседании комиссии, при этом заявитель на данное заседание не допускается. Комиссия также формирует свои рекомендации, делает вывод о целесообразности либо невозможности предоставления разрешения.

После этого все материалы (заключение по слушаниям, рекомендации комиссии) направляются к главе муниципалитета для рассмотрения и принятия окончательного решения.

Принятие решения

Глава муниципалитета рассматривает материалы в течение 3-х дней и выносит решение. Для главы города (поселения) результаты слушаний, рекомендации комиссии не являются безусловными основаниями для принятия решения. Он должен учитывать мнение общественности, но его решение не обязательно должно совпадать с ним.

Возможны два варианта решений:

1. о предоставлении заявителю права на условно-разрешенный вид использования участка;
2. об отказе в предоставлении такого права.

Решение оформляется в форме постановления или иного правового акта и публикуется по общим правилам для нормативных правовых актов.

Как видно, процедура получения разрешения для условно-разрешенного использования участка не проста , длительна по времени, требует со стороны заявителя активного участия на всех этапах.

Однако альтернатив данной процедуре совсем немного, и они не менее сложны и длительны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .